Nemačka planira jeftiniju gradnju stanova: Može li takav koncept da snizi cenu kvadrata u Srbiji?

Nemačka priprema zakon koji bi omogućio izgradnju stanova uz manje troškove, bez odricanja od bezbednosti. Procene pokazuju da bi gradnja mogla da pojeftini za 10 do 15 odsto, a ključ nije u novoj tehnologiji, već u odustajanju od pojedinih nepotrebno skupih standarda.

Stan sa nešto nižim plafonima, manje električnih utičnica ili jednostavnije uređenim zajedničkim prostorijama, ali sa potpuno bezbednom konstrukcijom i svim obaveznim instalacijama. Upravo takav pristup mogao bi da postane mnogo češći u Nemačkoj, gde vlasti pokušavaju da pronađu način da obuzdaju troškove stanogradnje i povećaju ponudu stanova.

Prema procenama tamošnjeg Ministarstva pravde, pojednostavljena gradnja mogla bi da donese uštedu od približno 10 do 15 odsto na troškovima izgradnje samog objekta.

Razlog za ovu inicijativu nije teško razumeti. Nemačka godinama ima problem sa nedostatkom pristupačnih stanova, dok visoki troškovi materijala, radova i finansiranja usporavaju nove projekte.

Prema podacima nemačkog Saveznog zavoda za statistiku, tokom 2025. završeno je oko 206.600 stanova, čak 18 odsto manje nego godinu ranije i najmanje od 2012. godine. Istovremeno, cene izgradnje novih stambenih zgrada u avgustu 2026. bile su 5,5 odsto više nego godinu ranije.

Zašto se u Nemačkoj često gradi skuplje nego što je neophodno?

Problem koji nemačka vlada želi da reši pomalo je neobičan. Građevinski propisi određuju minimalne zahteve za stabilnost konstrukcije, zaštitu od požara, osvetljenost, ventilaciju i druge važne osobine zgrade. Međutim, tokom godina su se u projektovanju i izvođenju ustalili brojni dodatni standardi komfora, koji nisu uvek zakonski obavezni.

Čak i kada investitor želi da naruči jednostavnije i jeftinije rešenje, izvođač često insistira na uobičajenom, skupljem standardu. Razlog je strah od kasnijih reklamacija i sudskih sporova: odstupanje od onoga što se u struci smatra uobičajenim kvalitetom može biti protumačeno kao nedostatak, iako objekat ispunjava sve obavezne bezbednosne zahteve.

PROČITAJTE JOŠ:

NEKRETNINE – Kako prepoznati loš kvalitet gradnje kod novih zgrada

Da li se isplati ulagati u nekretnine kada su cene na istorijskom maksimumu?

Nekretnine – Stan u staroj zgradi ili novogradnji

Zato je nemačko Ministarstvo pravde 26. oktobra predstavilo nacrt zakona poznatog kao Gebäudetyp E. Slovo E dolazi od nemačke reči einfach, odnosno „jednostavno”. Suština predloga je da investitor i izvođač mogu jasno da se dogovore o jednostavnijoj gradnji, bez automatskog rizika da takav objekat kasnije bude proglašen neispravnim samo zato što nema sve elemente na koje su kupci navikli.

Šta bi konkretno moglo da bude jednostavnije?

To ne znači gradnju nesigurnih zgrada ili ukidanje propisa o nosivosti, protivpožarnoj zaštiti i zdravlju stanara. Svi obavezni tehnički zahtevi ostaju na snazi, a menjala bi se pre svega mogućnost da se odustane od pojedinih dodataka koji povećavaju komfor, ali i cenu.

U zavisnosti od projekta i važećih lokalnih propisa, to bi moglo da znači nešto niže plafone, skromniji nivo zvučne izolacije tamo gde je takvo odstupanje dozvoljeno, manji broj utičnica, jednostavnije završne obloge ili stepeništa bez dodatnog grejanja.

Ideja je da se ne plaća ono što stanarima nije neophodno, pod uslovom da unapred znaju šta dobijaju. Nemačka vlada posebno naglašava da se time ne ukidaju zahtevi za statičku sigurnost, zaštitu od požara, ventilaciju ili dnevno osvetljenje.

Predloženi sistem bio bi dobrovoljan. Investitor i izvođač morali bi izričito da ugovore osnovni standard, dok bi u suprotnom ostala da važe dosadašnja pravila. Za projekte namenjene fizičkim licima predviđeno je da dokumentacija jasno označi jednostavniji tip gradnje i pruži informacije o važnim odstupanjima, uključujući nivo zvučne zaštite i procenu uštede.

Time bi kupac trebalo da zna da ne dobija stan najvišeg tržišnog standarda, ali ni objekat u kojem je bezbednost dovedena u pitanje.

Koliko gradnja zaista može da pojeftini?

Prema iskustvima pilot-projekata, nemačke vlasti procenjuju da bi pojednostavljivanje moglo da smanji troškove izgradnje objekta za približno 10 do 15 odsto. U pojedinim projektima moguće su i veće uštede, ali njihov iznos zavisi od toga kojih se dodatnih standarda investitor odriče, kako je zgrada projektovana i koliko koštaju konkretni radovi i materijali.

Ipak, ovde je važno napraviti razliku između cene gradnje i prodajne cene stana. U cenu kvadratnog metra koju plaća kupac ulaze i građevinsko zemljište, priprema lokacije, projektovanje, finansiranje, takse, marketing i zarada investitora.

Zato smanjenje troškova izvođenja za 15 odsto ne znači automatski da će i stan u oglasu biti 15 odsto jeftiniji. Da li će se ušteda preneti na kupce zavisiće i od konkurencije, ponude i potražnje na tržištu.

Nisu svi oduševljeni: Hoće li kupci dobiti manje, a platiti isto?

Predlog je već otvorio raspravu. Udruženja koja zastupaju interese stanara i potrošača upozoravaju da pojednostavljivanje ne sme postati izgovor za prodaju slabije opremljenih stanova po istoj ceni.

Postavlja se i pitanje hoće li kupci dovoljno jasno razumeti od kojih su se pogodnosti odrekli, naročito kada su u pitanju osobine koje se ne vide na prvi pogled, poput zvučne izolacije.

S druge strane, deo građevinske struke smatra da predložena procedura nije dovoljno jednostavna i da bi dodatno ugovaranje moglo da odvrati investitore od primene novog modela. Zbog toga se u Nemačkoj razmatra i radikalnija mogućnost: da zakonski osnovni standard postane polazno pravilo, dok bi se viši nivo komfora ugovarao posebno.

Za sada je sve na nivou nacrta. Nemačke pokrajine i stručna udruženja mogu da dostave primedbe do 9. novembra 2026, nakon čega sledi usaglašavanje i parlamentarna procedura.

Očekuje se da bi nova pravila mogla da počnu da važe najranije sredinom 2027. godine. Dakle, jeftinija gradnja još nije zakonska stvarnost, već plan čiji će konačan oblik tek biti određen.

Da li bi sličan pristup mogao da snizi cenu kvadrata u Srbiji?

Nemačko iskustvo zanimljivo je i za naše tržište, iako su pravni okvir i struktura troškova drugačiji. Prema Republičkom geodetskom zavodu, stanovi u Srbiji su u drugom kvartalu 2026. bili u proseku 5,25 odsto skuplji nego godinu ranije, dok je novogradnja poskupela za 3,86 odsto. Svaka mogućnost da se gradi racionalnije i jeftinije zato zaslužuje pažnju.

Ipak, ne bi bilo realno očekivati da se nemački model jednostavno prepiše i da zbog toga automatski padne cena kvadrata u Beogradu, Novom Sadu ili drugim gradovima. Najpre bi trebalo utvrditi da li u domaćim propisima i građevinskoj praksi zaista postoje skupi, a nepotrebni zahtevi koje je moguće pojednostaviti bez ugrožavanja kvaliteta stanovanja.

Takođe, veliko je pitanje zbog čega je cena kvadrata u najvećim gradovima u Srbiji nerealno visoka. Često viša nego u najpoznatijim zapadnoevropskim prestonicama. Većina stručnjaka u Srbiji smatra da je cena kvadrata neopravdano visoka, pa je pitanje da li bi model koji podrazumeva smanjenje troškova gradnje mogao značajno da utiče na cenu kvadrata.