Kupovina nekretnine u Grčkoj – avantura ili investicija
Ulaganje novca u nekretnine i kupovina stana u Grčkoj poslednjih godina je sve popularnija tema. Izdavanjem apartmana tokom sezone moguće je zaraditi više nego izdavanjem nekretnine iste vrednosti tokom cele godine u Srbiji. Naravno, nije sve tako jednostavno. Pokušali smo da razjasnimo neke od dilema…
Kupovina stana u Srbiji se svima čini kao mnogo sigurnija investicija od ulaganja u nekretnine u inostranstvu. Ako je suditi po iskustvima velikog broja ljudi koji su se u tu, kako je mnogi zovu „avanturu“, upustili, strahovanja nisu u potpunosti opravdana. Naravno, ne treba se zaletati, garancije ne postoje, ali prihod od stana u Grčkoj, koji je iste vrednosti kao onaj u Srbiji, sasvim sigurno je osetno veći. Tokom krize u koju je Grčka ne tako davno zapala, mnogi su po veoma povoljnim cenama kupovali stanove u Solunu. U velikom gradu stan može da se izdaje na dan, ali i po standardnom obrascu, na neodređen duži preiod. Druga opcija se možda čini kao jednostavnija, jer se posao jednom završi, a novac redovno pristiže. Možda jeste tako, ali izdavanje na dan je neuporedivo isplativija varijanta, ali za to je potrebno redovnije angažovanje. Trenutno najinteresantnja opcija je kupovina stanova ili apartmana u poznatim „srpskim“ letovalištima na Halkidikiju. Od izdavanja ovih nekretnina tokom sezone koja traje nekoliko meseci može da se zaradi ista ili veća količina novca, a da vam taj stan bude na raspolaganju u predsezoni ili u drugoj polovini septembra.
Za koju god opciju da se odlučite sasvim sigurno vas čeka jedna uzbudljiva avantura, a da ona ne bude prepuna neizvesnosti, odgovore na mnoga pitanja smo potražili u agenciji Roman Real Estate, koja posreduje u trgovini nekretninama u Grčkoj. U razgovoru sa vlasnicom agencije gospođom Anom P. Mayorov, saznjemo kakve prepreke vas čekaju do trenutka kada možete da kažete da ste vlasnik nekretnine u Grčkoj.
– Ukoliko se neko odluči za kupovinu stana koji bi izdavao, koja je vaša preporuka, kakvi stanovi (kuće) i na kakvim lokacijama se najviše isplate?
Najprivlačnije regije za izdavanje su još uvek poluostrva Halkidikija, Kasandra i Sitonija. Zapravo najskuplje možete izdati stan, jer tokom jula i avgusta gotovo da nema slobodnih smeštajnih jedinica. Ono što sam primetila je i da dosta naših turističkih agencija u poslednje vreme iznajmljuju na celu sezonu apartmane od naših klijenata. Sa druge strane, po meni možda još povoljnije je izdavanje u Solunu. Naime, pošto je reč o metropoli sa puno fakulteta, potražnja za stanovima (svih veličina) blizu državnih ali i privatnih fakulteta, je porasla. Naročito se od prošle godine povećao broj naših studenata koji studiraju na univerzitetima u Solunu. Ove godine čak nismo imali dovoljno opcija da ponudimo u odnosu na potražnju koju smo imali. Slična Solunu je i Kavala. Okolina Soluna, oblast Termaikos ili kako smo je mi nazvali na našem sajtu www.roman-realestate.com, Solunske plaže (Perea, Epivates, Agia Triada) je popularna za izdavanje po sistemu „stan na dan“. Kako leti tako i zimi ima turista, naravno mnogo više leti nego zimi.
Da li je istina da se dugovi za režije vezuju za stan, a ne za vlasnika, pa sa stanom od na primer 20.000 evra može da se „kupi“ još upola toliko dugovanja? Ako jeste, postoji li način da se zaštiti kupac? Koji su to načini?
Od 2017. godine uveden je još jedan neophodni dokument pri prodaji stana, koji se naziva TAP. Jedan od uslova za dobijanje TAP-a je da bude izmiren poslednji račun za struju (a u nekim regijama i za vodu). Shodno tome, nikako ne može doći do toga da dug za struju pređe na novog vlasnika. Što se tiče vode, malo je složenije i zahteva veći oprez. Čula sam za dosta kupaca koji su kupili u svojoj režiji ili preko drugih agencija, a samim tim dobili i preneseni dug za vodu od starog vlasnika. Voda generalno nije skupa. Bez potrošnje je pet do sedam evra mesečno, zavisno od oblasti. Međutim, kako ima prodavaca koji dugo nisu plaćali i očekivali da im to bude “oprošteno”, taj dug od par godina, sa potrošnjom, može da bude i par hiljada evra. Naravno, da su pojedinci nakon kupovine stana kada su otišli da prevedu vodu na svoje ime doživeli šok.
Praksa naše agencije već godinama je da do ugovora snimimo stanje sata (vodomera) i dobijemo iz vodovoda stanje na taj dan. Pošto je sistem takav da nije moguće platiti sve unapred, najčešće ili mi zadržimo novac i isplaćamo zaostale račune prethodnog vlasnika ili damo kupcu da na ime starih dugova plati kada za to dođe vreme. Što se tiče zajedničkih troškova u zgradi, treba voditi računa i proveriti ima li dugovanja. Naročito ako je reč o firmi sa kojom zgrada ima ugovor i koja mesečno daje račune za svoje usluge. Princip izmirenja je takav da ili do dana ugovora sam prodavac isplati sva dugovanja i donese potvrdu ili opet mi kao agencija zadržimo novac i nakon ugovora pokrijemo sva dugovanja do tog dana.
Osim gore pomenutih dugovanja, treba proveriti nekretninu kako na kredit tako i na porez na imovinu. Generalno, gotovo svaka četvrta nekretnina ima neki dug ovog tipa. Ne znači da je nemoguće prodati takve nekretnine, ali se proces mora tačno odraditi kako bi kupac bio maksimalno zaštićen. To je već posao naše agencije.
OK, imam novac, video sam stan u oglasima, koja je procedura?
Ozbiljni kupci se prepoznaju već nakon prvog Email-a. Mi sa istom pažnjom i uvaženjem odgovaramo svima na telefonske pozive i Email-ove, ali samo 15 odsto njih su stvarno zainteresovani i oni koji na kraju kupe nekretninu preko nas ili preko drugih. Fotografije često ne prikazuju pravo stanje tako da naše mišljenje dosta kupcima znači. Praksa naše agenicje je da odmah nakon pokazanih nekretnina, napravimo pretpostavku, predračun pratećih troškova prenosa (jer se razlikuju za svaku nekretninu) kako bi kupac odmah imao predstavu sa kojim budžetom treba da raspolaže za tih par varijanti koje su ga zainteresovale.
Po donetoj odluci o kupovini, radi se predugovor u prostorijama naše agencije u Grčkoj, u Perei. Predugovor je na srpskom jeziku kako bi klijentima bilo jasno šta potpisuju i isključivo je između nas kao agencije i njih kao kupaca. Zašto? Zato što na taj način mi kao agencija odgovaramo za taj novac koji nam kupci poveravaju kao garanciju i šta god da se desi mi smo i obavezni da ga kupcu vratimo. Mi smo ti koji ulaze u rizik na neki način, ali sa druge strane tako se i naša reputacija održala na ovom nivou već duži niz godina. Kako bi kupcu olakšali i smanjili troškove i vreme, imamo pripremljena ovlašćenja čime ga rasterećujemo svih nepotrebnih dolazaka osim na dan finalnog ugovora. Praksa naše agencije je da svakom kupcu par dana do ugovora pošaljem pismo “instrukcija” čime klijenti znaju i napismeno sve pojedinosti oko dolaska i samog predstojećeg toka ugovora.
Koji troškovi da se očekuju, izuzev cene stana u oglasu? Prenos režija (struja, voda) na novog vlasnika? Ko plaća porez na prenos? Oprečne su informacije, negde je to prodavac, a negde kupac. Koliki je taj porez?
Troškovi prenosa su: porez na prenos apsolutnih prava: ovaj porez je obično 3%, i uvek ga plaća kupac. Nekada može biti 24% kod objekata novijih od 2006 godine. Ali ne uvek i ne za sve objekte. Ima izuzetaka. I nekada može biti 12% kod tih novih objekata. Što znači da je vlasnik već izmirio polovinu od 24% da bi objekat stavio u upotrebu, te je kupcu ostalo još 12%.
Ostali troškovi su:
– Notar zajedno sa svim taksama i uknjižbom. Vrednost zavisi od katastarske odnosno veće vrednosti nekretnine.
– agencija takođe zavisi od vrednosti nekretnine.
– advokat
– prevodilac
– prenos struje i vode (nekad i zajedničkih troškova za zgradu, internet, gas….)
– knjigovođa
Ono što je bitno u vezi ovih troškova je da što nekretnina ima više kvadrata, njena katastarska vrednost je veća i proporcionalno troškovi prenosa rastu. S tim što proporcionalno rastu samo prve dve stavke, porez na prenos apsolutnih prava i notar. Agencija direktno zavisi od dogovorene vrednosti nekretnine. A ostali troškovi su u slučaju naše agenicje fiksni.
Koliko se plaćaju komunalije u zimskom periodu, kada u stanu niko ne boravi?
Kao gore što sam pomenula, od redovnih komunalija imamo struju i vodu i često, ali ne i uvek, zajedničke troškove u zgradi. Struja je bez potrošnje sada već 22 evra. Bilo je manje, ali vremenom poskupljuje. Jedan kilovat je oko 10 centi kod DEI kompanije, a kod nekih drugih koje su se u međuvremnu pojavile je oko 7 – 8 centi. U zavisnosti od kompanije koja izdaje račune, zavisi i da li će obračun biti svakog meseca ili na dva odnosno četiri meseca. Ono što je važno je da se u Grčkoj struja ne „seče“ ako je ne platite jedan, a bogami ni par meseci. Što znači da se svi vlasnici stanova mogu osećati komforno preko zime i bez obaveze da dolaze u Grčku samo da bi izmirili račune. Svakako, za one koji ipak ne mogu mirno da spavaju naša agencija pruža uslugu plaćanja računa. Moguće je i platiti više pa biti u predoplati, kako bi se od te sume umanjivalo preko zime, na primer.
Voda je bez potrošnje oko pet do sedam evra mesečno, ali računi su zavisno od regije, negde dvomesečni, negde tromesečni, negde četvoromesečni i čak na pola godine. Još nisam čula da su nekome isekli vodu od naših klijenata jer nije na vreme izmirio račun, tako da i ovde savetujemo da ne budete u panici ako ne dolazite zimi. Zajednički troškovi se dodaju svakog narenog meseca, te jednom kad dođete možete da platite.
Da li Vaša agencija može da pomogne u pronalaženju nekoga ko bi održavao stan i obavljao sve poslove oko njegovog izdavanja? Da li imate neke informacije i na tu temu?
Što se tiče izdavanja imamo i poseban sajt koji se samo time bavi www.rentmeeasy.com. Najvećim delom vlasnici smeštaja su upravo i naši klijenti. Mi imamo Servis Roman Real Estate, što znači da pružamo usluge od održavanja stanova, do plaćanja računa, ali i komplet opremanja i renoviranja. Posebno zadovoljstvo mi predstavlja deo vezan za projektovanje jer sam po struci master arhitekture, te u tom domenu primenjujem već stečeno znanje i iskustvo na dobrobit i zadovoljstvo naših klijenata. Sa druge strane, moj suprug Anton Mayorov je građevinski inženjer koji organizuje sve majstorske zahvate i nadzire radove te kao takav tim imamo već dosta izvedenih enterijerskih zahvata na koje smo veoma ponosni.
Pročitajte još:
Nekretnine – Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava
Nekretnine – Da li kupiti stan u izgradnji?