Nekretnine – Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava
Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava, kupac ili prodavac? Mnogi u posredovanju nekretninama različito tumače ovo pravilo. Da li tu postoji neko zakonom propisano pravilo uopšte? Takođe, negde sam čula da postoji mogućnost oslobađanja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava i refundiranje PDV-a. Da li je to istina i kako je to izvodljivo?
Magdalena Jovanović
Novi Sad
Imajući u vidu veliki broj pitanja koja nam postavljate na temu prometovanja nekretninama, odlučili smo da nastavimo našu saradnju sa agencijom Raičević nekretnine, pa smo odgovor na ovo pitanje potražili od vlasnika agencije, gospodina Petra Raičevića.
– Zakonom o porezu na imovinu, propisano je da se porez na prenos apsolutnih prava plaća kod prenosa prava svojine na nepokretnosti uz naknadu. Važno je istaći da se ovaj porez ne odnosi samo na prodaju nepokretnosti, već je predmet oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava i prenos prava svojine na nekretnini po osnovu ugovora o razmeni ili po osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju itd. Zakonski obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, odnosno prenosilac prava svojine na nekretnini. Međutim, u praksi teret ovog poreza najčešće snosi kupac, koji se ugovorom obavezuje da će kao solidarni jemac isplatiti ovaj porez – ističe naš sagovornik i dodaje da i u tom slučaju prodavac ostaje zakonski obveznik pomenutog poreza i da se poreska prijava popunjava na njegovo ime, ali je kupac dužnik istog reda kao prodavac i nadležni poreski organ može naplatiti porez od kupca bez obaveze da to prethodno pokuša da uradi od prodavca.
U agenciji Raičević nekretnine ističu da su najčešća pitanja njihovih klijenata upravo vezana za mogućnost oslobađanja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, kao i mogućnost tzv. povraćaja PDV-a.
– Oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava ima svaki punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u našoj zemlji, koji od 1. jula 2006. godine do momenta overe kupoprodajnog ugovora nije imao nepokretnost ili deo nepokretnosti na svoje ime. Ukoliko takav kupac kupuje prvu nekretninu na svoje ime, oslobađa se ovog poreza za površinu nekretnine do 40 m2, uz mogućnost da se dobije oslobađanje i za članove njegovog porodičnog domaćinstva sa istim prebivalištem i adresom kao i kupac stana, a koji takođe nisu imali nekretninu na svoje ime počevši od 1. jula 2006. godine. Oslobađanje se odnosi na površinu do 15 m2 po svakom članu domaćinstva. Dakle, ukoliko kupac prve nekretnine kupuje stan od 100 m2, platiće porez na prenos apsolutnih prava samo na razliku površine kupljenog stana u odnosu na maksimalno predviđeno oslobađanje za koje zadovoljava uslove. U našem konkretnom primeru, pretpostavimo da prvi kupac stana od 100 m2 ima dva člana domaćinstva koji zadovoljavaju zakonske uslove za oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava. Kvadratura koja se oporezuje iznosi 30 m2 (100 m2 površina stana – 40 m2 oslobađanje za kupca prve nekretnine – 30 m2 oslobađanje za dva člana domaćinstva) – objašnjava Petar Raičević.
Naš sagovornik navodi da zakon predviđa dodatne olakšice za kupce prvog stana u novogradnji, pri čemu se stan kupuje direktno od pravnog lica (investitora) koji je u sistemu PDV-a.
– Bilo koje lice koje kupuje stan u novogradnji od pravnog lica (investitora) koji je u sistemu PDV-a, pri čemu se stanom prometuje prvi put, biće oslobođeno plaćanja na prenos apsolutnih prava – čak i lice koje već poseduje neku nekretninu na svoje ime. U ovom slučaju, kupac je u obavezi da prodavcu nekretnine plati porez na dodatu vrednost (PDV) u iznosu od 10% koji mora biti iskazan u ugovorenoj kupoprodajnoj ceni nekretnine. Pravo na refundiranje, odnosno povraćaj PDV-a za površinu nekretnine do 40 m2 imaju sva lica kupci prve nekretnine, koji zadovoljavaju sve prethodno navedene kriterijume za oslobađanje poreza na prenos apsolutnih prava. Kao i u prethodnom slučaju, i ovde važi refundiranje na ime članova domaćinstva sa istim prebivalištem kao i kupac i to do iznosa od 15 m2 za svakog člana domaćinstva koji na svoje ime nije imao nepokretnost ili deo nepokretnosti počevši od 1. jula 2006. godine.
Dakle, kriterijumi koje kupac prvog stana i članovi njegovog domaćinstva moraju da zadovolje kako bi prilikom kupovine prve nekretnine ostvarili pravo na oslobađanje poreza na prenos apsolutnih prava ili pravo na povraćaj PDV-a (u slučaju prve kupovine nekretnine u novogradnji direktno od pravnog lica u sistemu PDV-a), isti su oba slučaja. Dokumentacija koju je potrebno prikupiti i dostaviti za oba ova oslobađanja je zahtevna, ali mi svoje klijente provodimo korak po korak kroz ovaj postupak, kako bi im omogućili da na što lakši i brži način ostvare svoja zakonska prava. Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava dužan je da u roku od 30 dana od dana nastanka poreske obaveze podnese poresku prijavu sa odgovarajućom dokumentacijom nadležnoj filijali Poreske uprave prema mestu u kome se nalazi nepokretnost koja je predmet prenosa. U roku od 2 meseca, nadležni poreski organ doneće rešenje o oslobađanju od poreza, odnosno o iznosu koji je potrebno platiti. Nakon donošenja rešenja, poreski obveznik, odnosno solidarni jemac, u obavezi je da u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja plati porez. Kada je u pitanju ispunjenost uslova za refundiranje PDV-a, ona se potvrđuje rešenjem u roku od 30 dana od prijema zahteva, a refundacija se vrši u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja – zaključuje gospodin Raičević iz agencije Raičević nekretnine.
Pročitajte još:
Kupovina nekretnine u Grčkoj – avantura ili investicija
Sve o kupovini i renoviranju nekretnina u Grčkoj
Nekretnine – Da li kupiti stan u izgradnji?
Nekretnine – Stan u staroj zgradi ili novogradnji
Nekretnine – Procedura pri kupovini stana na kredit
