Nekretnine – Procedura pri kupovini stana na kredit
Koliko traje procedura odobrenja stambenog kredita? Ko ispunjava uslove za dobijanje stambenog kredita? Šta je od dokumentacije neophodno? Koja je cena potrebnih taksi i usluga notara? Šta je to trošak osiguranja kredita kod Nacionalne korporacije za osiguranje kredita?
Danas se najveći broj stanova u Srbiji kupuje podizanjem kredita. Ukoliko ste rešili da kupite svoj stan kako ne bi morali nikoga da pitate da li sme da se kreči ili ukuca ekser u zid, čestitamo, a u nastavku prenosimo kopletnu proceduru, korak po korak. Prvo i osnovno je da proverite ponude banaka. U Srbiji posluje veliki broj banaka, tako da prve informacije možete da dobijete posetom njihovim sajtovima, gde ćete prikupiti prve informacje. Možete obaviti i telefonske razgovore, gde ćete dobiti dodatne informacije. Savet je da kada suzite izbor na recimo pet banaka čije ponude vam se čine najinteresantnije, da ih obiđete i porazgovarate direktno sa njihovim službenicima. Sve su to razgovori tokom kojih ćete dobiti dragocene informacije, a slika o tome šta koja banka nudi će biti mnogo jasnija. Možda deluje komplikovano, ali i kada kupujete cipele, često obiđete tri ili četiri radnje, pa posetiti pet banaka jednom u životu i nije tako strašno, zar ne?
Kada vi odabrete banku koju želite, vreme je da banka proceni da li ona želi vas, odnosno kako oni to vole da kažu – da li ste kreditno sposobni. Obično podnosilac zahteva za kredit ne sme da ima manje od 20 godina, ali ni više od 70 godina u trenutku dospeća poslednje rate. Ono što mnogima komplikuje kupovinu na kredit je to što treba da imate za učešće 20 odsto od visine kredita koji potražujete. Ono što je dobo je to što većina banaka više ne traži žirante. Visina plate uglavnom ne utiče na to da li će kredit biti odobren. Često je dovoljan i zakonski garantovani minimalac da bi vam stambeni kredit bio odobren, a u takvim situacijama kao olakšica postoji institucija “solidarnog dužnika”. To može biti bračni partner, prijatelj ili član porodice koji će svojim primanjima garantovati redovnu isplatu dospelih rata stambenog kredita. Dakle, nije u pitanju klasičan žirant, već neka vrsta dodatne sigurnosti za banke da će rate redovno biti plaćane, u slučaju da podnosilac kreditnog zahteva ima niska primanja.
Kolika rata može da bude u odnosu na platu određuje banka, a od toga ujedno i zavisi za koliki kredit možete da aplicirate. Jer, ako imate manju platu, manja će biti dozvoljena rata kredita, pa kada se na period od 20 godina to izračuna, manji je ukupni iznos kredita. Zato je dobro da prvo obiđete banke i vidite kakvi su uslovi i čime raspolažete, pa tek onda počnete da razgledate stanove. Takođe, često se dešava da oni sa visokim platama dobijaju povoljnije kamate, pa treba da računate i na tu “nepravdu”. To je jednostavna posledica analiza i statistika banaka koje su posle istraživanja procenile da su klijenti sa većim primanjima manje rizična grupa, pa shodno tome mogu da im odobre povljnije uslove.
Ukoliko je banka “položila test” kod vas, a i vi kod nje, na redu je prikupljanje dokumentacije. To je naporan posao, a treba da prikupite: Overen zahtev za kredit, fotokopiju lične karte, vaše ali i prodavca stana. Treba da priložite i predugovor o kupoprodaji nekretnine i dokaz o vlasništvu nad nekretninom nad kojom se uspostavlja hipoteka. To može biti upravo taj stan koji kupujete, ali ili neka druga nekretnina koju imate u vlasništvu. Banke uglavnom traže da je vrednost te druge nekretnine najmanje 20 odsto veća od iznosa kredita koji podižete. Za uspostavljanje hipoteke biće vam potrebni izvod iz zemljišnih knjiga, zapisnik o izlaganju, odnosno list nepokretnosti u fazi izlaganja sa napomenom da tereta nema za nekretninu koja se stavlja pod hipoteku. Potrebna vam je i procena sudskog veštaka iz oblasti građevinarstva, rešenje veštaka o upisu u registar sudskih veštaka, fotokopija lične karte dužnika i njegovog supružnika. U slučaju da kupujete stan u izgradnji, potrebna je pravosnažna građevinska dozvola i prijava početka radova.
Po potpisivanju predugovora potrebno je da izađe i profesionalni procenitelj. Njega najčešće angažuje banka, a procenitelji naplaćuju svoju uslugu od 70 do 200 evra. Procenjena vrednost nekretnine je ujedno i najveći iznos na koji može da bude obobren kredit, pa vam je u interesu da procenitelj da što veću vrednost. To nije cena koju vi plaćate za stan, nego je to procenjena vrednost, čime banka garantuje da će moći da povrati sredstva ukoliko prestanete sa otplatom kredita.
Kada sve ovo obavite, možete da aplicirate za kredit. Veliki broj podnosilaca kreditnih zahteva se iznenadi kada sazna i za trošak osiguranja kredita kod Nacionalne korporacije za osiguranje kredita. Ako želite da vaš kredit bude osiguran kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, potrebno je podneti zahtev direktno u nekoj od banaka koje su zaključile ugovor sa NKOSK. Korisnik kredita celu proceduru završava na šalteru banke, a banka, kao klijent NKOSK, podnosi zahtev za osiguranje i svu prateću dokumentaciju. Odobrenje osiguranja kredita traje do pet radnih dana.
Važno je napomenuti da NKOSK nije vaše osiguranje, odnosno ne računajte da će ova osiguravajuća kuća isplaćivati vaše rate ukoliko vi niste u stanju. NKOSK je osiguranje banke koje garantuje da će umesto vas nastaviti da otplaćuje ratu samo dok banka ne proda nekretninu koja je služila kao hipoteka, a to je najčešće stan koji se kupili kreditom. Ukoliko stan ne postigne traženu sumu, NKOSK banci isplaćuje do 70 odsto procenjene vrednosti stana. Pitate se zašto onda vi plaćate to osiguranje, kada je to osiguranje banke, a ne vas? Odgovor je vrlo jasan – vi to osiguranje ne morate da platite, ali u tom slučaju banka će vam zaračunati nepovoljniju kamatu, shodno većem riziku.
Kada banka odobri kredit, potpisuje se ugovor sa bankom o stambenom kreditu i dobijate založnu izjavu koju vaš prodavac mora da overi kod javnog beležnika, odnosno notara. I ovo je vaš trošak. Najčešće se sa overom založne izjave overava i glavni ugovor i predaje se u Katastar za upis hipoteke. Okvirno za stan od 50.000 evra overa založne izjave košta nešto više od 10.000 dinara, dok za upis hipoteke teba izbrojati 20.000 dinara. Kod uknjiženih nepokretnosti dovoljan je sam čin predaje katastru uz prisustvo ovlašćenog lica banke za puštanje novca na račun prodavca, međutim kod neuknjiženih, čeka se rešenje o upisu hipoteke, za šta je obično potrebno od sedam do 10 dana, pa tek onda sledi isplata novca iz kredita.
Puštanje sredstava iz kredita banke u praksi obično traje do dva radna dana, a kada novac legne na račun kupca on se prebacuje na račun prodavca, čime se proces kupovine stana završava. Malo nepovoljnija opcija je ako je prodavac zahtevao da nekretnina bude plaćena u evrima, što je najčešće slučaj. Na računu mora biti dovoljno novca, a problem je što banka kredit isplaćuje po srednjem kursu, a prodavac stana evre kupuje po gornjem kursu. Na velikim iznosima to nije zanemarljivo, a kod stana od 50.000 evra to može da bude još oko 500 potpuno neplaniranih evra troška.
Pročitajte još:
Nekretnine – Kako kupiti stan na kredit bez učešća
Nekretnine – Kupovina neuknjiženog stana
Kupovina nekretnine u Grčkoj – avantura ili investicija
Sve o kupovini i renoviranju nekretnina u Grčkoj
Nekretnine – Da li kupiti stan u izgradnji?
