Da li se isplati ulagati u nekretnine kada su cene na istorijskom maksimumu?

Cene stanova u Srbiji su na istorijskom maksimumu, ali potražnja je jenjava. Sa sve manjom ponudom novih stanova i velikom koncentracijom potražnje u Beogradu i Novom Sadu, pitanje je – da li je sada pravi trenutak za investiranje ili treba čekati pad cena?

Cene stanova u Srbiji danas su na najvišem nivou otkako se prati tržište. Poskupljenja jesu usporila, ali rast nije stao – što znači da se kupci i dalje utrkuju za kvadrat više. Iako su kamate na stambene kredite više nego ranijih godina, ogroman procenat kupovina se i dalje realizuje za gotovinu (neznano ko i kako). To je razlog zašto cene ostaju stabilne i ne reaguju na poskupljenje zaduživanja kao u nekim drugim zemljama.

Ponuda je, s druge strane, pod pritiskom. Broj novih građevinskih dozvola opada, što signalizira da će u narednim godinama na tržište stizati manje novih kvadrata. U kombinaciji sa velikom koncentracijom potražnje u Beogradu i Novom Sadu, to otežava scenarij brzog pada cena.

Kupovina na kredit ili gotovinu

Ako kupujete stan na kredit, računica je danas nepovoljna. Kamatne stope na evro-kredite u prvim godinama otplate može da pojede veliki deo prihoda od izdavanja. U nekim slučajevima, mesečna rata čak premaši potencijalnu kiriju, pa se ulaganje svodi na dugoročnu igru sa nadom da će cena nekretnine porasti.

Za kupce sa gotovinom priča je drugačija. Njihova dilema je da li im je isplativije da novac čuva vrednost u nekretnini ili da ga plasiraju u štednju, obveznice ili biznis. Nekretnine nude sigurnost, zaštitu od inflacije i potencijal za dugoročno povećanje vrednosti, ali neto prinosi od izdavanja obično ne prelaze 3% godišnje.

Prinosi od izdavanja

Bruto prinosi u Beogradu najčešće su oko 4–5% godišnje, dok se na periferiji i u drugim gradovima mogu kretati nešto više. Međutim, kada se uračunaju porezi, periodi kada stan stoji prazan, troškovi održavanja i adaptacija, realan prinos često pada na 2,5–3,5%. To nije mnogo iz perspektive investitora, ali za mnoge kupce sigurnost i očuvanje kapitala imaju veću težinu nego sam prihod.

Kirije su poslednjih godina porasle, ali i dalje ne prate skok cena kvadrata istim tempom. To znači da je povrat na uloženi novac kroz zakup ograničen i da se najveći deo isplativosti i dalje vezuje za potencijalno povećanje vrednosti same nekretnine.

Troškovi koje ne treba zaboraviti

Pored kupovne cene, tu su i dodatni troškovi: porez na prenos apsolutnih prava kod starogradnje, PDV kod novogradnje, zatim troškovi opremanja i adaptacije. Ako stan kupujete za izdavanje, posebno je važno da uračunate ulaganja u nameštaj i opremu, jer upravo od toga zavisi visina kirije i brzina kojom ćete pronaći zakupca.

Treba računati i na godišnji porez na imovinu, koji je u nekim opštinama u 2025. povećan. Iako na prvi pogled deluje kao manji trošak, kada se posmatra na period od desetak godina, to može značajno smanjiti neto prinos.

Hoće li cene padati?

Prognoze o padu cena su česta tema, ali za sada nema znakova ozbiljnog korigovanja. Gotovinske kupovine i dalje dominiraju, ponuda novih stanova se smanjuje, a ljudi i dalje migriraju ka većim centrima. Sve to održava visoke cene. Ipak, rizici postoje – eventualni ekonomski pad, rast nezaposlenosti ili izmene poreske politike mogli bi da promene sliku.

Kada se ulaganje isplati

Ulaganje u stan isplati se najčešće onima koji razmišljaju dugoročno – na period od deset i više godina. Ako kupujete nekretninu na atraktivnoj lokaciji, ispod tržišne cene ili u ranoj fazi projekta pouzdanog investitora, veće su šanse da ćete dugoročno biti na dobitku. Takođe, stan u velikim gradovima uvek nosi dodatnu sigurnost jer je potražnja za zakupom stabilna.

PROČITAJTE JOŠ:

Kako do kredita za gradnju montažne kuće

Nekretnine – Da li kupiti stan u izgradnji?

Nekretnine – Stan u staroj zgradi ili novogradnji

Za one koji računaju na brzu zaradu ili kupuju na visoko zaduženje, rizik je znatno veći. U tom slučaju, svaki pad kirija ili rast kamate može učiniti ulaganje neisplativim.

Nekretnine u Srbiji ostaju privlačna opcija za one koji žele sigurnost i očuvanje vrednosti novca. Ali, one nisu garancija brze i lake zarade. Da bi se ulaganje isplatilo, potrebno je pažljivo birati lokaciju, realno proceniti troškove i biti spreman na dugoročan plan.

Ako u igru ulazite sa gotovinom i ciljem da čuvate kapital, stan i dalje može biti dobra odluka. Ako pak očekujete visok prinos i brzi povrat, možda je vreme da razmotrite i druge opcije ulaganja.