Nekretnine – Stan u staroj zgradi ili novogradnji
Stan u staroj zgradi ili u novogradnji, šta kupiti? Koje su prednosti i mane novogradnje, a koje kada je stara gradnja u pitanju? Koliko košta adaptacija starog stana? Da li su stanovi u novogradnji kvalitetniji, ili “ih danas više ne prave kao nekada”? Kako se rešavaju procedure vezane za papirologiju kod starih, a kako kod novih stanova?
Kupiti stan u staroj ili novoj zgradi? Pitanje koje je postalo aktuelno poslenjih par decenija, od kako su privatni investitori počeli sa izgradnjom stambenih zgrada. Bilo je mnogo loših iskustava, od toga da se neki stanovi prodaju dva puta, ili da se prodaju dok su u izgradnji i nikada ne završe. Srećom, danas takvih slučajeva više nema, ali je i dalje ostala sumnja u kvalitet. Jedni zagovaraju teoriju da su nekada zgrade pravljene kvalitetnije, a da danas privatni investitori žele da uštede pa kalkulišu sa kvalitetom materijala. Drugi, suprotno tome, zagovaraju tezu “novo je novo”, dok sa starim, iako je kvalitetno napravljeno, uvek ima nekih problema.
Kao i obično, istina je negde na pola puta. Nekada, pogotovo ako pričamo o objektima podignutim pre Drugog svetskog rata, korišćeni su drugačiji materijali. Zidovi su pravljeni od opeke i bili su debeli i po pola metra. Sve je bilo masivnije, pa se stvara utisak većeg kvaliteta. Danas se koriste drugačiji materijali, zidovi su tanji, ali se koriste posebni termo i zvučno izolujući materijali. Stoga ne treba očekivati da će stara zgrada sa debljim zidovima zimi biti toplija, a leti hladnija, jer građevinarstvo je od tada dosta napredovalo. Takođe, što se tiče same stabilnosti objekta i otpornosti na eventualne zemlotrese, novogradnja je daleko pouzdanija.
Ono gde pivatnici kalkulišu i što može da bude problem, su uštede na završnim građevisnkim i zanatskim radovima. Tu se teži minimalizovanju troškova, pa se koristi jeftina stolarija, jeftine podne obloge, keramika… Sve to može da naruši kvalitet objekta, ali kada su ti detalji u pitanju, ni stara gradnja nema prednost, jer posle nekoliko decenija svi ti elementi su odavno dotrajali, ili već zamenjeni, a pitanje je kako. Zato nije loše da ako kupujete stan u novogradnji, pa i staroj gradnji, da dobro proverite kakav je kvalitet finalnih radova. Stan se kupuje možda i jednom u životu, pa treba otvoriti četvoro očiju, povesti prijatelja koji se razume, raspitati se u agenciji…
Ukoliko je novogradnja po zadovoljavajućim standardima, u velikoj je prednosti u odnosu na staru gradnju. Nema potrebe za dodatnim ulaganjima, menjanju cevi, električnih instalacija, podnih obloga. Stanovi u novogradnji su po pravilu opremljeni PVC prozorima, koji su uglavnom uvek zadovoljavajućeg kvaliteta i koji besprekorno dihtuju i štite od buke. Pored toga, stanovi u novogradnji su osmišljeni i realizovani po savremenim standardima, pa su funkcionalniji i estetski savremeniji.
To ne znači da stanovi u starijim zgradama nemaju svoje prednosti. Ako razmatramo baš stare zgrade, onda se one nalaze u samom centru grada, što mnogima itekako odgovara. Ukoliko su u pitanju zgrade podizane “u ona srećna vremena” tokom osamdesetih godina prošlog veka, onda su najverovatnije u pitanju veoma kvalitetne zgrade u naseljima koja su urbanistički osmišljena, tako da ima dovoljno mesta za parkiranje, od ulice vas obično štiti zeleni pojas, ima dovoljno dečijih igrališta. Odličan primer je beogradsko naselje Banjica. U takvim naseljima se obično nalazi velika škola, vrtić, supermarket… Takođe, ovakva naselja su dobro urbanistički rešena, tako da ni danas parkiranje nije problem. Za sada.
S druge strane, lep nov stan može da se nalazi u zgradi od šest spratova podignutoj na melenoj parceli, pa da tek po kupovini shvatite da iz zgrade izlazite direktno na ulicu, da se prvi park nalazi tri bloka dalje, a da se parking mesto po pravilu traži petnaestak minuta. Tipični predstavnici ovakvih stanova su oni u novim zgradama podignutim u Ulici Vojvode Stepe. Nema lifta, malena terasa i prozori gledaju ka ulici kroz koju tutnje tramvaji, a drugi prozori obično gledaju na zid druge zgrade udaljen dva metra. Problem je što su te šestospratnice podignute na mestima gde su se nekada nalazile kuće i dvorišta, pa je jasno da to nije urbanistički dobro rešenje. Posledica su brojni problemi, počev sa mestom za parkiranje. Nove zgrade nude i podzemne garaže, ali tada se već zalazi u višu cenovnu kategoriju.
Prednosti stare gradnje se tu ne završavaju. Ono što često utiče na konačnu odluku je cena. Ali, čak i kada su u pitanju “novije stare zgrade”, adaptacija je po pravilu uvek neophodna. Stoga je pri kupovini potrebno računati i na taj trošak, kao i na činjenicu da kada se krene sa adaptacijom, uvek ima dodatnih neplaniranih troškova. Optimalno je da računate da sređivanje stana košta oko 200 evra po kvadratnom metru, pa naviše. Pravilo je da, kada su stari stanovi u pitanju, najviše se isplati kupovina malih stanova i garsonjera. Tu je ušteda najveća, jer niska cena stana i manji troškovi za adaptaciju na kraju naprave razliku u odnosu na kupovinu novog stana.
Ulaganje u stan u staroj zgradi vuče još neke rizike. Naime, iako svoj stan sredite tip-top, zgrada je ipak stara i pitanje je da li će kasnije to stvarati nove probleme. Dotrajao lift, krov koji prokišnjava, sve to su neki troškovi zbog kojih ćete povremeno morati da većate sa ostalim stanarima i da možda učestvujete u troškovima. Nije dovoljno to što ste vi sredili kupatilo, ako su cevi u zgradi stare, pa se kod vas slije voda koja je porcurela kod komšije iznad vas.
Što se papirologije tiče i stanovi u novim i stanovi u starim zgradama imaju svoje prednosti i nedostatke. Kod novih zgrada, pogotovo ako su manje zgrade na povoljnijim lokacijama u pitanju, uvek postoji sumnja u legalnost objekta. Stari stanovi za sobom vuku breme istorije, pitanje vlasništva, naslednika, pa je i tu papirologija komplikovana. Kod takvih pitanja, dobra agencija je vaš najbolji partner, jer tema je isuviše kompleksna da se u nju upusti neko bez iskustva.
Ako kupujete stan u staroj gradnji, to znači da je taj stan već bio u prometu, pa vas čeka i trošak za porez na prenos apsolutnih prava. Na ime ovog poreza platićete 2,5 odsto od ukupne vrednosti stana. Kod nas je Zakonom regulisano da ovaj porez plaća prodavac, ali je praksa takva da taj trošak gotovo u sto odsto slučajeva, ipak snosi kupac. Ali, ako kupujete nov stan, onda ste u obavezi da platite PDV koji iznosi 10 odsto od vrednosti nekretnine. Najčešće kada kupujete novogradnju investitor u cenu stana već uračuna PDV koji je on prethodno platio, dok vi nakon kupovine stana morate samo da pokrenete postupak za povraćaj poreza, odnosno da refundirate tih 10 odsto, ukoliko je to vaš prvi stan u vlasništvu. Takođe, i stari stanovi imaju prednosti jer se kod njih, ako je prvi stan za kupca, umanjuje porez na prenos apsolutnih prava za 2,5 odsto.
Pročitajte još:
Kupovina nekretnine u Grčkoj – avantura ili investicija
Sve o kupovini i renoviranju nekretnina u Grčkoj
